Как продать недвижимость самому
пошаговая инструкция

Данный материал подготовлен Вам в помощь, как Продавцу своей  недвижимости, если собираетесь действовать своими силами БЕЗ АГЕНТОВ.

Впрочем, Продавцам, которые думают воспользоваться услугами риелторов, тоже полезно ознакомиться с материалом.

Дайте себе немного труда… и Вы в теме:

• Вы знаете, как подготовить к продаже объект юридически и не только;
• Вы знаете про этапы поиска Покупателя, про порядок совершения сделки купли-продажи;
• Вы в курсе всех необходимых процедур, вариантов возможных форм, схем и сроков сделок;
• Вы имеете понятие о рисках, присутствующих при любой сделке с недвижимостью;
• Вы знаете значение терминов, названия необходимых документов;
• Вы понимаете язык риелторов, сотрудников Росреестра, язык юристов по недвижимости, геодезистов, кадастровых инженеров в достаточной мере, чтобы понимать суть происходящего.

 

​Этот раздел представляет материал на примере продажи дома с участком.

Итак, Вы являетесь домовладельцем и собираетесь продавать свой объект. Причем собираетесь это делать без помощи риелторов.

Так можно попробовать сэкономить на риелторских услугах. Но время на это уйдет больше, практики у Вас все же нет.

Для этого Вам надо ознакомиться с алгоритмом действий, которые придется совершать на стадиях подготовки объекта к сделке, рекламной кампании, показам объекта, проведения самой сделки, получения денег и передачи объекта покупателю.

Окинуть одним взглядом схему Ваших действий можно здесь.

На этой же странице Вы увидите все подробности с пояснениями.

Начинать подготовку объекта продажи следует с аудита документов – проверки имеющихся у Вас документов на предмет осуществления сделки и ее государственной регистрации.

Консультацию можно получить по телефону

 

Приступаем к первому этапу…

Этап 1-й

Подготовка Документов, необходимых для сделки купли-продажи дома с участком

Стадия подготовки документов для сделки, может так показаться, не самое важное звено. Самое важное – найти Покупателя.

Но без  наличия (к моменту появления Покупателя) требуемого пакета документов, вся дальнейшая работа, по всей видимости, окажется бесполезной.

Поэтому, подготовка документов может и не самый важный этап в процессе продажи недвижимости, но начинать надо с него.

Основные  требования к продаваемому объекту

Объект (дом, участок, вспомогательные постройки) должны состоять на государственном учете, а право на объект должно быть зарегистрировано на Ваше имя (на имя Продавца) в Росреестре.

Следовательно, у Вас на руках должны быть документы, свидетельствующие о государственной регистрации права, на дом и участок отдельно.

Подготовка документов к сделке

Все продавцы обычно считают, что с документами у них все в порядке, ну понадобится еще договор купли-продажи. И все!

Но на практике бывает все не совсем так или еще хуже, совсем все не так.

Дело в том, что в некоторых обстоятельствах, для Росреестра одного документа, подтверждающего регистрацию права собственности Продавца, будет недостаточно.

Некоторые Дополнительные документы, требуемые Росреестром, а также сверх требований Росреестра, обязательно понадобятся для совершения сделки.

Что может сильно добавить работы по части подготовки Дополнительных документов:

• особенности объекта (какие данные содержатся в Росреестре);
• состав сторон сделки;
• какая будет форма и схема сделки;
• наличие неузаконенных перепланировок/реконструкций на объекте;
• наличие неузаконенных прирезок к участку;
• источник финансирования покупки.

По каждому пункту подготовки документов, возможно, понадобится помощь кадастрового инженера, по некоторым пунктам – геодезиста.

Иногда ситуация требует проведения сделки через нотариуса, обращения в другие госорганы, кроме Росреестра.

Пройдите по ссылкам сверху, чтобы разобраться.

Если что-то останется непонятным – звоните  это бесплатно.

Что может усложнить ситуацию                 

На кадастровом учете могут отсутствовать координаты границ вашего участка. Придется проводить межевание. Вызывать местных геодезистов для съемки участка. А Вам лично предстоит процедура согласования границ с соседями – это обязательно. Закон, при отсутствии на государственном кадастровом учете координат характерных точек границ участка, не считает границы участка определенными. Кроме того, с 2018 года межевание стало обязательным по закону, подробнее

Долевое владение отчуждаемым по сделке объектом тоже добавит документов для Росреестра и работы по тексту договора.

Наличие несовершеннолетнего/недееспособного совладельца также может ощутимо усложнить задачу – придется решать эту проблему в органе опеки и попечительства.

А еще бывает, что на участке есть неузаконенный объект капитального строительства. Придется сначала узаконить. С таким неузаконенным объектом сделка, скорее всего, будет приостановлена. Да и покупатель может не пойти на сделку с таким неузаконенным объектом.

Определенно усложнит ситуацию, если производились строительные работы, вызвавшие изменения параметров кадастрового учета дома (этажность, площадь…) и эти изменения не были узаконены.

Покупатель также может добавить работы по сбору документов, например, с целью проверки объекта на юридическую чистоту, а Вас на дееспособность.

Насколько возможно, надо компенсировать существующие проблемы, совершить необходимые действия и подготовить дополнительные документы заранее. Еще до переговоров с Покупателем. Это однозначно повысит ЛИКВИДНОСТЬ ОБЪЕКТА, Ваши шансы продать объект и повысит его ценность в глазах Покупателя. И Покупатель не исчезнет, испугавшись долгой истории с оформлением документов на стадии подготовки к сделке.

Какие документы требуются для продажи недвижимости в зависимости от ситуации – смотрите здесь

 

Этап 2-й

Оценка объекта недвижимости

Объективная оценка любой недвижимости определяется характеристиками и параметрами на конкретном рынке. Здесь важно подчеркнуть именно объективность оценки.

Основные факторы объективной оценки Дома:

• Предназначение дома;
• Площадь дома – общая/жилая;
• Этажность дома;
• Подключенные к дому коммуникации;
• Наличие в доме отопления, воды, санузла;
• Удобство планировки;
• Материалы и конструкция фундамента, стен, кровли…

Также на цену влияет вид из окон дома

Основные факторы оценки земельного участка:

• Характеристики участка: категория земли, вид разрешенной деятельности;
• Площадь участка;
• Отмежеванность участка;
• Наличие и качество ограды;
• Качество подъездной дороги.

Цена зависит еще от формы участка, его ухоженности, геологии.

Стоимость объекта в целом ЗАВИСИТ ОТ МЕСТА РАСПОЛОЖЕНИЯ:

• Москва/область
• Удаление от МКАД
• Район…

Учитываются еще вспомогательные постройки (гараж, баня, хозблок…), прочие факторы, влияющие на комфортность объекта: развитость инфраструктуры, наличие связи, интернета, доступность общественного транспорта, наличие поблизости водных объектов и т.д.

Учитывая все вышеперечисленное, Вы объективно сравниваете  свой объект с подобными объектами на различных досках объявлений.

Завышенная оценка в Агентствах недвижимости…

Сравнивая все плюсы и минусы объектов, можно определиться со Стоимостью объекта. Не стоит при этом рассчитывать на получение полной стоимости, определенной методом сравнения по доскам объявлений. Так как, практически все продавцы закладывают в стоимость некоторую сумму на торг и на необходимые юридические и прочие услуги.

НО. Самую точную стоимость в процессе продажи определит рынок, т.е. Покупатель.

Кроме Стоимости не менее важна степень Ликвидности объекта. Подробнее… 

Этап 3-й

Рекламная кампания продажи дома с участком

Чем активнее действовать на этом этапе, тем реальнее и ближе результат. Всем знакома простая истина, выраженная в известной словесной формулировке. Реклама – двигатель торговли.

Но действовать надо грамотно:

• Подготовить исчерпывающий текст объявления о продаже, содержащий все факторы, влияющие на оценку объекта (перечислены на этапе оценки);
• Обязательно указать в объявлении Стоимость и возможность торга;
• Обеспечить Товарный вид объекта, подкрепив объявление наглядными фотоматериалами.

Подход Ваш к работе на этом этапе подготовки объекта к продаже должен быть очень скрупулезным. Кроме содержания Ваш товар должен иметь самую качественную УПАКОВКУ.

Текст объявления не должен содержать пространных философских отвлечений. Должен быть кратким, но емким и конкретным.

Чтобы сразу захватить внимание потенциального Покупателя, в заголовке, в начале текста, представить основные, самые важные факторы. Один, максимум два  фактора, подчеркивающих основные ценности объекта.

Чтобы не беспокоили перекупщики в тексте написать, что торг возможен, но только при показе объекта.

Тексты объявлений о продажах однотипных объектов похожи друг на друга. Другое дело фотографии. Тут у Вас есть больше простора для творчества.

Фотографий надо сделать много, чтобы выбрать для объявления самые удачные – качественные, яркие. Это будет играть роль красивой упаковки.

Размещение объявления

Товар готов к продаже, с привлекательной упаковкой и качественным содержимым. Осталось поместить его в соответствующем месте с хорошей проходимостью потенциальных покупателей.

В нашем случае это площадки с недвижимостью в интернете. Набираете в поисковую строку вашего браузера запрос о покупке – Купить, например, жилой дом с участком. В выгрузке получите самые посещаемые площадки. На них и надо размещать Ваше объявление.

Подав объявление, Ваша работа по части размещения рекламы не заканчивается. Вам придется  постоянно контролировать вашу рекламную кампанию – отслеживать сроки объявлений и вовремя их обновлять. Если этого не делать, то объявление будет снято с публикации, а затем его и вовсе удалят.

Со своей стороны можем предложить автоматизированную выгрузку объявления по большому количеству площадок, продающих недвижимость.

Кроме интернета можно использовать другие виды размещения рекламных объявлений. Это различные печатные издания. Кроме этого можно заниматься расклейкой объявлений и т.п.

Можно также вывесить на своем объекте транспарант – ПРОДАЕТСЯ…

 

 Этап 4-й

Показы объекта

Хорошо, если Вы постоянно находитесь на объекте. Вам легко будет назначать встречи потенциальным Покупателям.

Если же Вы живете далеко от объекта и бываете там не так часто, выезды для показов могут стать довольно обременительными.

Еще одна проблема. Под видом покупателя могут являться местные агенты, с целью проведения маркетинга, или в надежде продать свои услуги.

К показу надо готовиться. Кроме придания презентабельного вида объекту, надо еще уметь продавать. От этого в немалой степени зависит результат переговоров.

Обычно владельцы, при продаже объекта больше отвечают на вопросы Покупателя, что-то рассказывают сами.

Однако умение продавать – это умение разговорить Покупателя, задавая ему большое количество вопросов. Первый по важности момент, который Вы должны исподволь выявить в процессе общения, является ли Покупатель Лицом, Принимающим Решение. Или как в анекдоте. Муж (Покупатель) – голова, а жена – шея, которая вертит головой. А могут быть еще другие Лица, Влияющие на Принятие Решения.

Желательно еще до показа объекта суметь угадать, сможет ли ваш объект обеспечить комфортную среду обитания конкретному Покупателю и его близким. Если продаваемый объект будет отвечать всем или большинству запросов Приобретающей стороны, останется только договориться о стоимости и о порядке проведения сделки.

Но это из области профессиональных навыков и мастерства переговорщика – агента по продажам недвижимости. Если Вы не имеете опыта в переговорах, то в Ваших силах будет устроить экскурсию и рассказать про объект, демонстрируя при этом дружеский тон – открытость, спокойствие, благожелательность и уверенность. Это должно вызвать доверие Продавца – тоже не мало.

В конце показа благоприятное впечатление хорошо было бы подкрепить намеком на возможность сделать скидку.

Остались некоторые мелочи, влияющие на впечатление Покупателя об объекте.

Время показа лучше согласовать на утро. Утром люди более восприимчивы, настроение испортить еще никто не успел. А в Ваших силах создать Покупателю хорошее настроение, возможно, на весь день. Позитивный настрой будет у Покупателя ассоциироваться с Вами и Вашим объектом.

Вид объекта, если не идеальный, то надо постараться придать ему опрятный и ухоженный вид.

Лишняя мебель в доме скрадывает своим присутствием все пространство. Большое количество мебели в совокупности с большим количеством вещей, рассованных по разным местам, даст картину захламленного мебельного склада. Все лишнее надо перед показом убрать, Покупатель едет смотреть не мебель со старыми вещами.

Окна в доме должны быть чистыми, освещение – достаточно ярким. Это усилит ощущение пространства.

Все эти мелочи при правильном подходе могут создать у Покупателя положительные эмоции или наоборот, если Вы их не примете в расчет.

Торг

Насколько Вы готовы упасть в цене, надо продумать заранее и быть готовым к этому разговору.

 

Этап 5-й

Предоплата за объект

Если Покупателю Ваш объект понравился, по деньгам вы договорились, тогда наступает стадия оформления сделки. От слов к делу.

Покупатель может потребовать некоторые документы, которых у Вас нет. Тут Вы должны быть уже хорошо подкованы по возможным схемам и формам сделок с недвижимостью, документам и государственной регистрации.

Вам в свою очередь следует привязать Покупателя и запросить некоторую сумму в качестве Предоплаты. Аргументировать Покупателю это можно тем, что объект надо с продажи снимать, прекращать показы, для чего Вы должны получить подтверждение о намерении Покупателя не только на словах.

Факт Предоплаты и будет означать, что Покупатель принял твердое решение пойти на сделку.

В каком виде надо оформлять Предоплату

Предоплата может быть двух видов. Оформлять Предоплату для Вас лучше в виде Аванса, а не в виде Залога. Финансово грамотный Покупатель может настаивать на Залоге. В чем разница между Залогом и Авансом – смотрите здесь.

На практике чаще применяется форма Аванса.

Размер Аванса

 Сама сумма Аванса не так уж и важна. Слишком большую сумму требовать не стоит. Может отпугнуть Покупателя – вдруг на мошенников нарвался. Но несколько десятков тысяч (процента 2-3 от стоимости объекта) взять в качестве Аванса нужно.

Такой размер Аванса не оттолкнет Покупателя, а потерять его, в случае отказа от сделки, будет жалко.

Срок Аванса

Срок Аванса  должен быть достаточным для подготовки всех документов. Зависит от количества документов и сложности их оформления. Зависит от состояния документов на дом, участок, постройки, если они есть. И от документов, требуемых со стороны Покупателя.

В случае альтернативной сделки надо будет предусмотреть возможность увеличение срока, на случай задержек с альтернативным объектом.

Договор об Авансе можно оформить в Простой Письменной Форме

Или заключить его у нотариуса. Это не дорого.

Получив аванс, не спешите удалять объявления о продаже. Отвечая на звонки, говорите, что покупатель уже есть, но на всякий пожарный случай телефоны записывайте. Вдруг сделка сорвется.

Идеальная ситуация, когда Предоплата не нужна.

Идеальная ситуация для сторон сделки получается при сочетании двух составляющих:

1. Покупатель, после осмотра объекта, остался доволен, цена его устроила и он готов к сделке;
2. Продавец идеально подготовил к продаже объект, повысив его Ликвидность настолько, что Покупатель готов сразу приступить к совершению сделки.

Предоплата, по крайней мере, в виде Аванса, теряет смысл, так как Покупатель готов сразу внести всю сумму в банк под сделку.

 

Этап 6-й

Организация оплаты по сделке купли-продажи недвижимости

Особенности и условия оплаты согласованы сторонами сделки и оформлены документально в Договоре Аванса.

Если стороны выбрали оплату наличными, арендуют банковскую ячейку. Порядок оплаты посредством ячейки давно отработан.

Безопасность использования этого способа оплаты обеспечивается условиями доступа к ячейке:

• Срок доступа к ячейке
• Документы, предъявляемые для доступа к ячейке

Срок доступа надо назначать с запасом – к сроку регистрации сделки добавить пару недель.

Сроки регистрации смотрите здесь.

Документы для доступа к ячейке – это Договор купли-продажи с отметкой регистрационной службы. Это подтверждает факт государственной регистрации перехода прав собственности.

Можно предъявить на проданную недвижимость выписку из ЕГРН. Там уже Правообладателем будет значиться Покупатель.

Если же для доступа к ячейке Вы согласитесь на условие освобождения объекта, надо увеличить срок доступа.

Внимание! Включая в условия доступа к ячейке какие-либо дополнительные документы, Вы можете лишиться этого доступа. Нельзя также включать в условия доступа обязательное присутствие Покупателя. Доступ к деньгам должен зависеть только от Вас и от факта госрегистрации сделки.

В случае альтернативной сделки, Вы практически одновременно покупаете другую нежвижимость. Это похоже на обмен, только источником финансирования покупки новой квартиры является продажа старой.

Деньги в таком случае ваш Покупатель передает не Вам, а Продавцу приобретаемой Вами квартиры.

Доплата передается через отдельное соглашение, относительно условий доступа к содержимому отдельной же ячейки.

Проверка денег на подлинность

Продавец и Покупатель убеждаются в подлинности купюр во время закладки денег в ячейку. Для этого в любом банке есть соответствующие технические возможности.

 

Этап 7-й

Оформление Договора купли-продажи / Заключение сделки

Существуют две формы Договоров и сделок. Сделки могут проводиться через нотариуса или при помощи юриста.

Соответственно выбору сторон сделки, договор будет либо в нотариальной форме, либо в простой письменной форме (ППФ). Впрочем, не всегда возможен выбор.

Сделка в нотариальной форме обойдется дороже. Оплачиваются услуги нотариуса по договоренности сторон. Но в нотариальной форме есть и свои плюсы, как для Продавца, так и для Покупателя.

Сделка (договор) в простой письменной форме будет дешевле. Это сделка при помощи юристов. В этом случае можно заказать только договор в ППФ. А можно заказать юридическое сопровождение полностью от начала до конца, что называется, «под ключ».

Проконсультируйтесь по телефону 

Договор купли-продажи в ППФ можно рискнуть составить самим. Именно рискнуть. Подготовка ППФ договора, подготовленного своими силами при отсутствии практики, чревата приостановкой на стадии госрегистрации в Росреестре.

Если Вы будете готовить такой договор впервые, в тексте могут оказаться  неточности в формулировках, обговоренных с Покупателем особенностей проведения сделки. Некоторые формулировки могут юридически неоднозначно трактоваться. Может оказаться, что текст Акта передачи объекта не соответствует тексту договора... Ведь каждая сделка индивидуальна – будьте осмотрительны при оценке рисков.

Вам, как Продавцу, может казаться, что о рисках должен беспокоиться Покупатель. А Ваша основная задача – деньги получить. Но в случае приостановки регистрации сделки, получение денег откладывается. Иногда на пару месяцев (зависит от загруженности региональных отделов Росреестра).

 

Очень важная деталь – тщательнейшая сверка текста обеими сторонами сделки. До каждой последней буквы. На предмет ошибок проверяются правильность написания имен участников сделки, реквизитов документов, подтверждающих личности, адресов сторон, адреса объекта, реквизитов и названий документов, подтверждающих права Продавца на отчуждаемый объект.

Еще раз. Проверяются все индивидуальные составляющие текста. Реквизиты документов, названия документов, соответствие названия объектов продажи названиям, прописанным в документах, имена, адреса – ПО КАЖДОЙ БУКВЕ. Опечатки или даже ошибки встречаются часто.

Также внимательно надо проверять текст соглашения с банком. Здесь при наличии ошибок в тексте будут проблемы с доступом к деньгам (к ячейке).

Сделка считается заключенной с момента подписания договора обеими сторонами. Договор получает юридическую силу и подлежит обязательной государственной регистрации. Иначе право собственности на отчуждаемый объект не будет зарегистрировано на имя Покупателя.

Количество экземпляров, подаваемых на госрегистрацию должно превышать количество участников сделки на один договор. Один договор останется в Росреестре.

 

Этап 8-й

Регистрация продажи объекта недвижимости

Государство, по сути, регистрирует переход права собственности на недвижимость.

Происходит это в местном офисе Росреестра.

В момент внесения записи о регистрации перехода прав в ЕГРН право собственности на объект переходит от Продавца к Покупателю. На имя Покупателя оформляется  документ, свидетельствующий о регистрации права собственности на его имя.

Порядок регистрации продажи недвижимости

Как правило, стороны сделки обращаются для регистрации продажи в ближайший офис МФЦ или в местное отделение Росреестра (Кадастровая палата, Регистрационная служба), последнее предпочтительнее, но офисы Росреестра могут не принимать физических лиц.

Если сделка проходила через нотариуса или сопровождалась нанятым юристом, то процедуру государственной регистрации можно поручить им.

Затем сторонами сделки заполняются необходимые бланки заявлений (выдают в МФЦ/выдает нотариус или юрист), оплачивается госпошлина.

После этого подготовленный пакет документов подается на госрегистрацию. Взамен выдается Расписка с перечнем принятых документов (не забудьте его проверить), с номером дела и указанием срока регистрации. Полученную расписку берегите.

По истечении срока регистрации по номеру дела, указанному в расписке справляетесь о результате регистрации.

Основных результатов регистрации может быть два. Положительный или отрицательный.

При положительном результате – переход права собственности зарегистрирован.

Стороны сделки получают каждый свои документы:

• Вы, как Продавец, получаете Договор купли-продажи объекта с соответствующей отметкой УФРС
• Покупатель, кроме своего экземпляра договора, получает документ, свидетельствующий о праве собственности на приобретенную недвижимость.

Получив документы, удостоверяющие факт регистрации перехода прав на Покупателя, Вы получаете доступ к ячейке с деньгами.

Получив деньги, Вы физически освобождаете объект и обеспечиваете выписку всех зарегистрированных на этой жилой площади (если объект жилой).

При отрицательном результате регистрации (приостановка/отказ) обязательно возьмите письменную аргументацию с указанием основания – нормы закона.

Вам было бы полезно заранее ознакомиться с возможными причинами приостановления процесса регистрации.

Возобновится регистрация после устранения причин, вызвавших приостановку. В такой ситуации срок регистрации может непредсказуемо увеличится. Зависит от причин приостановки, насколько быстро можно их устранить.

Продавцу такая ситуация грозит нарушением срока доступа к деньгам.

В этом положении Вам остается для маневра два варианта:

1. Если срок доступа к деньгам мал для устранения причин приостановки, то Вы обращаетесь к Покупателю на предмет продления доступа к деньгам.
2. Если Покупатель не идет навстречу Вам остается только обратиться в местный отдел Росреестра с заявлением о приостановлении регистрации на срок до шести месяцев. Этого времени будет достаточно, чтобы тем или иным способом разрулить ситуацию.

Кардинально снизить вероятность приостановки госрегистрации продажи можно, заказав юридическое сопровождение сделки от проверки данных объекта по базе данных Росреестра, подготовки  пакета всех необходимых документов, включая договор купли-продажи с актом передачи, до организации взаиморасчетов и регистрации перехода права собственности «под ключ». На две стороны сделки это будет недорого.

 

Итак, тем или иным способом, стороны сделки добились государственной регистрации перехода права собственности на имя Покупателя.

 

Этап 9-й

Получение денег за проданный объект

Факт государственной регистрации сделки, как условие доступа к деньгам, доказывается документами, оформленными Росреестром. Можно предоставить Вашу копию договора купли-продажи объекта с соответствующими отметками Росреестра или выписку из ЕГРН.

Полученные деньги в целях безопасности можно оставить в этом же банке. Оставить в ячейке, но уже на Ваше имя или положить на счет.

На этом этапе Ваша цель достигнута. Деньги у Вас. Остались некоторые мелочи, освободить объект от проживающих лиц, от вещей, мебели… и подписать акт приема-передачи объекта.

Передаточный акт, как правило, готовят вместе с договором. Подписывать можно до подачи документов на регистрацию или...  Подробнее плюс образец

К моменту подписания передаточного акта Покупатель может потребовать следующие документы:

• Справки об отсутствии задолженности за электричество, за коммунальные услуги…
• Расписку в получении денег за проданный объект

После подписания акта ответственность за объект, за оплату коммуналки ложится на Покупателя.

Вручаете Покупателю ключи и жмете друг другу руки.

Сделка завершена. Всем спасибо, все свободны.