На данной странице говорится об особенностях уплаты (расчета) налога с продажи недвижимой собственности дольщиками – ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ.

Налог с продажи недвижимости
особенности расчета налога
при продаже объекта дольщиками

Если проданный объект недвижимости находился в собственности продающей стороны три года и больше, то от уплаты налога на доход от продажи продающая сторона освобождается полностью, независимо от того представлена эта сторона индивидуальным собственником или совладельцами – дольщиками.

В этой ситуации индивидуальный собственник и собственники дольщики находятся в равных условиях.

В ситуации, когда продающая сторона не освобождается от уплаты налога, предлагаемая законом льгота, по которой с одного миллиона рублей продажной стоимости налог не платится, не распространяется на каждого дольщика в полной мере.

По сравнению с налогоплательщиком - индивидуальным собственником, налицо явная дискриминация. Единоличному собственнику представляется по закону возможность не платить налог с суммы в миллион рублей, а дольщику размер этой льготы предоставляется поделенным на количество долей.

При продаже земельного участка, дачи, жилого или садового дома, находящегося в общей долевой (или совместной) собственности менее трех лет, льгота (необлагаемый налогом миллион) распределяется между дольщиками этой собственности пропорционально доле каждого, а в случае общей совместной собственности – по договорённости между совладельцами.

Такой подход устанавливает зависимость налоговых льгот от вида собственности (единоличная или общая), что нарушает основополагающие принципы законодательства о налогах и сборах определенных и прописанных  в Налоговом кодексе РФ: «не допускается устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности». Законодатель под формой собственности понимает только признак принадлежности – собственность частная, государственная, муниципальная. Получается, что общая собственность, как один из видов частной собственности не относится к форме этой самой частной собственности и к ней можно применить дифференцированную ставку налога.

Там же говорится, что «законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения». В законе звучит хорошо, а на практике продекларированного равенства между единоличным собственником и собственником – дольщиком нет.

Однако именно в защиту принципа равенства в сфере налогообложения Верховный, а затем и Конституционный суды РФ своими определениями закрепили принцип дробления законной льготы, предоставляемой каждому совладельцу, на количество долей. Уменьшение налогооблагаемой базы на один миллион рублей предоставляется совладельцу не в полном размере миллион рублей, а только частично, пропорционально принадлежащей ему доли. Судебная власть видит нарушение принципа равенства налогообложения в том, что размер льготы при продаже объекта дольщиками может получиться больше, чем при продаже этого объекта единоличным собственником (если каждый дольщик получит льготу в виде необлагаемого налогом миллиона полностью, а не деленного на количество долей).

Однако обсуждаемая здесь льгота установлена Налоговым кодексом РФ для расчета налога на доходы физических лиц, т.е. объектом налогообложения является доход каждого налогоплательщика, а не продаваемый объект недвижимой собственности, как получается по логике судебных властей.

Спорить с судебной властью не имеет смысла, но способ избежать дробления этой льготы для совладельцев есть. В письмах Минфина и ФНС России (2006 год) относительно ситуации продажи подобного объекта недвижимости не целиком, а только его доли, разъясняется, что предоставляемая в этом случае продавцу-совладельцу льгота не подлежит распределению между дольщиками. Проще говоря, когда продается только доля объекта, продавец-дольщик получает льготу, снижающую налогооблагаемую базу в полном размере 1 000 000 рублей.

Таким образом, напрашивается вывод, что при продаже объекта недвижимости, находящегося в общей собственности и при приобретении объекта в общую долевую собственность, отчуждение объекта надо оформлять не одной сделкой, а сделками с долями по отдельности. Надо только подсчитать, что больше, удорожание вызванное оформлением и регистрацией ряда сделок с долями, или экономия на подоходном налоге. То есть целесообразность применения такой схемы продажи объекта недвижимости определяет его стоимость.

Налог на доход от продажи взимается с суммы превышающей предоставляемой дольщику льготы по ставке 13%.

В вопросах обязанности налогоплательщиков подавать налоговую декларацию и применении налоговых санкций за неисполнение этой обязанности, принцип равенства между налогоплательщиками индивидуальными собственниками и дольщиками соблюден.

В каких случаях налогоплательщики обязаны подавать налоговую декларацию, какие могут быть налоговые санкции за неисполнение обязанности по представлению налоговой декларации и каков порядок применения налоговой санкции, смотрите на странице про налог с продажи недвижимости, уплачиваемый единоличным собственником.

_____________________________________________

Налог с продажи недвижимости дольщиками