Оформление Недвижимости: услуги кадастровых инженеров, юристов…

Консультация
найти специалиста в Вашем районе

 

Порядок проведения сделки с недвижимостью без агентов

Порядок продажи недвижимости -
Пошаговая схема действий

   КОНСУЛЬТАЦИЯ
Консультации по вопросам процесса продажи недвижимости

Документы для продажи объекта
Что может задержать процесс продажи
Предоплата при сделке - Аванс / Залог…
Риски при купле-продаже недвижимости

 

На этой странице говорится о возможных вариантах проведения сделок с загородной/городской, жилой/нежилой недвижимостью (земельный участок, дача, дом, квартира ...) и об оформляемых при этом документах.

 Представленная информация поможет Вам разобраться с порядком проведения сделки и подготовкой документов. Выше есть контактный телефон, по которому можно бесплатно получить первичную консультацию, также можно  организовать помощь в подготовке документов и проведении самой сделки с последующей регистрацией у местного специалиста.

Оформляемые документы при разных типах сделок (купля–продажа, дарение, мена) практически одинаковы, поэтому информация подается на примере самой распространенной сделки купли–продажи.

 

Совершение сделки с загородной/городской недвижимостью, порядок оформления и регистрации сделок, перечень оформляемых при совершении сделки документов, Сопровождение сделки

 

Список документов для совершения сделки с недвижимостью может оказаться довольно объемным. Чтобы Вы не почувствовали сильного дискомфорта от обилия оформляемых бумаг, давайте их структурируем, разложим по полкам.

Документы для сделки с недвижимостью

Сгруппируем документы в соответствии со стадией оформления сделки 

Групп документов будет три:

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность к моменту заключения сделки должны быть готовы, в противном случае Вы не вправе ею распоряжаться.

Правоустанавливающие документы на объекты загородной недвижимости (земля, дом, дача), какие документы требуются дополнительно в зависимости от обстоятельств, порядок их оформления и подготовки к сделке -  все это рассматривается подробнейшим образом в разделе «Как продать недвижимость без посредников» 

На стадии совершения сделки, когда правоустанавливающие документы готовы к заключению договора, предстоит оформление договорных документов (договор, передаточный акт) и подготовка сопровождающих сделку документов.

 

Договорные документы, варианты оформления и регистрации

Это документы, подписываемые обеими сторонами купли-продажи в процессе сделки.

Эти документы описывают процесс, ответственность сторон и порядок перехода права собственности на отчуждаемый объект:

  • предварительный договор;
  • договор;
  • передаточный акт;
  • денежная расписка продавца.

Предварительный договор и расписка продавца в получении денег нужны сторонам сделки, а договор и передаточный акт представляются для регистрации сделки и перехода права собственности в регистрационную службу. Впрочем, передаточный акт в большинстве случаев подавать в Росреестр при регистрации сделки не обязательно.

 

Предварительный договор

Без предварительного договора в процессе совершения сделки с недвижимостью не обойтись, если необходимые документы готовы не все и на их оформление потребуется некоторое время.

В силу предварительный договор вступает после его подписания сторонами предстоящей сделки.

Предварительный договор и денежная расписка составляются самостоятельно, или нанятым для Сопровождения сделки юристом (в рамках сопровождения сделки готовятся также договор и передаточный акт).

Чаще всего предварительный договор оформляют в простой письменной форме. Подробнее

 

Договор

Договор при заключении сделки готовится либо в нотариальной форме при заключении сделки, либо в простой письменной форме.

Если Вы решили оформлять договор купли–продажи нотариально, то обращаться надо к нотариусу, работающему в соответствующем расположению объекта нотариальном округе.

Если решили оформить и зарегистрировать договор в простой письменной форме, то образцы смотрите здесь (договоры купли-продажи, дарения),
а порядок и требования к составлению простой письменной формы договора – здесь.

 

Передаточный акт

Передаточный акт является актом выполнения сторонами договора своих обязательств.

Передаточный акт, в обязательном порядке, содержит реквизиты сторон договора, фиксирует факт передачи объекта, отчуждаемого по договору, а также отсутствие взаимных претензий сторон договора друг к другу.

Количество экземпляров Передаточного акта, подготовленного для регистрации, должно равняться количеству подготовленных для регистрации договоров.

Передаточный акт подшивать к договору не нужно.

Читайте подробнее про передаточный акт и смотрите образец передаточного акта.

 

Один из самых важных моментов при совершении сделки - это оплата. Поэтому, перед тем как перейти к следующему документу – денежной расписке продавца – уделим некоторое время порядку расчетов.

 

Порядок расчетов при сделке купли-продажи/обременение

Если порядок расчетов в договоре предусматривает, как обычно, окончательный расчет после госрегистрации, то на регистрируемое право собственности приобретателя, регистрационной службой может быть наложено обременение.

 

Особенности сделки с рассрочкой платежа

Если стороны сделки договорились об оплате с рассрочкой, тогда до погашения обременения передаваемая в собственность покупателя недвижимость будет находиться в залоге у продавца. Что и будет зарегистрировано в ЕГРН Росреестра в виде обременения.

Для погашения этого обременения после окончательного расчета придется еще раз обращаться в регистрационную службу с заявлением о погашении наложенного обременения.

Но в данной ситуации можно избежать наложения обременения и, следовательно, еще одного посещения регистрационной службы. Для этого необходимо в договоре прописать, что залога с момента госрегистрации до окончательного расчета не возникает.

От повторного визита в регистрационную службу избавились, но тем самым создали риск для продавца. Риск в том, что продавец после регистрации перехода права собственности к покупателю, оставшуюся сумму, по тем или иным причинам, от покупателя не получит.

Продавцу придется обращаться в суд о признании сделки недействительной, но, ВНИМАНИЕ, отношение судов к подобным обращениям основывается на довольно странной для обыденной логики правовой позиции Верховного суда РФ. Считается, что неоплата покупателем в установленный срок полученного им (покупателем) имущества не является поводом для расторжения договора и признания сделки недействительной, при условии, что подобное основание для расторжения договора и возврата имущества не прописано в тексте самого договора.

Таким образом, чтобы снизить риск неполной оплаты покупателем полученного имущества, продавцу следует оговорить с покупателем основание для расторжения договора и возврата имущества при неисполнении покупателем своих обязательств по договору и включить данное основание в договор.

В любом случае финансово – правовые взаимоотношения сторон при проведении сделки не такие простые, а сам процесс растянут во времени, поэтому все оплаты по ходу реализации сделки должны фиксироваться документально – расписками в получении денег.

 

Расписка в получении денег или

денежная расписка продавца

При расчете по договору наличными покупатель должен получить с продавца расписку в получении денег, которая будет являться документальным подтверждением выполнения его обязательств по части оплаты приобретаемой недвижимости.

Все моменты передачи денег наличными должны быть оформлены денежными расписками. Независимо от стадии сделки:

  • при заключении Предварительного договора;
  • в момент предоплаты;
  • при окончательном расчете.

Образец и подробности смотрите здесь.

 

Дополнительные (Сопровождающие сделку) документы

Сопровождающие сделку документы непосредственно к договору не относятся и в его тексте не упоминаются, но для заключения сделки и для ее регистрации необходимы.

Речь идет о следующих документах:

  • справка из налоговой инспекции об отсутствии долгов;
  • выписки жилищно-коммунального учета;
  • согласие супруга/супруги на сделку, оформленное нотариально;

Из этих документов в регистрационную службу представляют: согласие супруга (супруги).

Другие документы может потребовать нотариус, если сделка пойдет в нотариальной форме, или потребует Покупатель.

Применение этих документов можно увидеть в пошаговых инструкциях раздела «Как продать недвижимость без посредников» подробнее.

На этой странице несколько слов надо сказать о документе - согласие супруга/супруги на сделку.

 

Согласие супруга/супруги на совершение сделки

Согласие супруга/супруги на совершение сделки купли-продажи и мены требуется в обязательном порядке для стороны приобретателя, а для стороны продавца - в случае, если объект недвижимости создавался или приобретался в период существования брака.

Такое согласие супруга/супруги оформляется только нотариально, независимо от присутствия этого супруга при совершении сделки и подачи документов на госрегистрацию.

Примечание: вышесказанное справедливо при отсутствии раздельного режима владения супругами имуществом, прописанного в брачном контракте.

 

Если покупателя пока нет, то собирать сопровождающие сделку документы не имеет смысла, так как срок актуальности их информации короток. Поиск покупателя вполне возможно затянется и тогда подготовленные заранее сопровождающие документы придется собирать заново.

 

При наличии покупателя можно приступать к совершению сделки.

 

Порядок проведения, оформления и регистрации сделки

Сопровождение сделки

Итак, правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости готовы и Вы вправе им распоряжаться. При наличии согласного с Вашими условиями сделки покупателя, можно приступать к её совершению.

Начинать нужно с закрепления достигнутых сторонами сделки условий – заключением Предварительного договора и частичной предоплаты.

Этот документ еще можно назвать: Договор о намерениях или Соглашение о намерениях.

Кроме подписания сторонами предварительного договора продавец пишет расписку о получении предоплаты.

На первой встрече (кроме подписания условий договора) сторонам предстоит решить, в какой форме будет заключен договор: в нотариальной или в простой письменной форме.

Кроме этого надо договориться о том, кто и в какие сроки будет оформлять все необходимые для сделки документы и в каких размерах будет при этом нести расходы.

Все затраты на проведение сделки стороны, как правило, несут поровну, а для подготовки необходимых для заключения договора документов можно нанять местного юриста для сопровождения сделки.

Далее стороны сделки частично или полностью оплачивают нанятому специалисту услуги по сопровождению сделки, оформляют ему у нотариуса доверенность на оформление необходимых документов и на регистрацию самой сделки.

После подготовки всех необходимых для совершения и регистрации сделки документов происходит заключение договора - подписание документов и окончательный расчет между сторонами. Окончательный расчет может быть согласован сторонами сделки по факту государственной регистрации.

Далее оформление договора и государственная регистрация сделки в Росреестре (регистрация перехода прав собственности к покупателю).
Немного подробнее - Регистрация сделок с недвижимым имуществом.

 
Возможные сроки регистрации сделок смотрите здесь.

 

Представляемые в регистрационную службу для регистрации сделки документы:

  • договор;
  • передаточный акт;
  • согласие супруга, оформленное нотариально;
  • правоустанавливающие документы;
  • разрешение на сделку органа опеки и попечительства

Последнее требуется, если совладельцем отчуждаемого объекта является несовершеннолетний или недееспособный.

Если несовершеннолетний/недееспособный совладелец при альтернативной сделке присутствует на стороне покупателя, то разрешение органа опеки готовит Покупатель.

 

 

Если Вас интересует сопровождение сделки, подробности смотрите здесь.

 

 

 

 

 

 

 

 

_________________________________________________

Сделка с недвижимым имуществом
порядок проведения сделки

 

 

 

Сопровождение и государственная регистрация сделки с недвижимостью:

от подготовки договора, подготовки всех необходимых документов

до полного сопровождения регистрационных процедур как обычным, так и судебным порядком

 Оформление и регистрация недвижимости

 

 

 

как Узаконить дом
2018 - 2019

получить разрешение
на строительство
через уведомление

продать недвижимость
самим без посредников
пошаговая инструкция

Кадастровый учет

Технический план

Межевой план

реконструкция объектов
капитального строительства

Прирезки земли МО

Изменение вида
разрешенного использования
участка – 8 962 998 3076

 

Недорогой дачный дом, каркасный или из бруса, двухэтажный, размер 7 х 7 метров.

  Участок в деревне (ИЖС)

    9 соток - 800 тыс. руб.

Адреса организаций

Регистрационная служба по Московской области

БТИ Московской области

Нотариусы Московской области

Консультация

Оформление документов и регистрация прав

Сделки, наследование...

Как можно сэкономить

Подготовка документов

По месту расположения недвижимого имущества

Ускорение регистрации